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hipoteca – Assesores

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¿Quiénes intervienen en la firma de una hipoteca?

Esto es una pequeña guía para que no te pierdas si estás pensando en hipotecarte.

  • El que firma: es la persona afectada por el compromiso de la hipoteca, es decir el dueño de la finca, ya que la ley dice que para abrir un préstamo hipotecario es necesario que el inmueble que se hipoteca pertenezca al que la hipoteca
  • El que da la hipoteca: es el acreedor del préstamo hipotecario (normalmente un banco o caja de ahorros) y el que se encarga de cobrar cada mes la cuota hipotecaria. Aunque por el hecho de ser acreedor no tiene derecho de posesión de la vivienda, sí tiene la potestad de solicitar la ejecución de la misma ante un impago de las cuotas (3 como mínimo) del préstamo hipotecario
  • El que presta: generalmente un banco o caja que previamente ha realizado un estudio sobre la viabilidad de la operación. La entidad constituye la hipoteca sobre el inmueble, da el dinero al comprador y éste se lo que se entrega al vendedor bajo notario. Después cobra de forma periódica la cuota hipotecaria resultante
  • El que avala: es el encargado de pagar la hipoteca si el que debe pagarla en primera instancia no lo hace. El avalista responde de igual forma que el hipotecado. Las entidades financiera son cada vez son más exigentes a la hora de conceder créditos y en muchos casos tener un aval es un factor determinante para que nos concedan la hipoteca
  • El que da fe: el notario es el funcionario público autorizado para dar fe de la constitución de la hipoteca. Tienen la obligación de asesorar a quienes reclamen su actuación. en un préstamo hipotecario los firmantes le pueden pedir todas las explicaciones que quieran sobre cualquier cláusula de la escritura (condiciones generales o particulares del préstamo, obligaciones, responsabilidades, etc.). La hipotecas deben formalizarse necesariamente en escritura pública. El que abre la hipoteca tiene derecho a elegir el notario que él prefiera comunicándoselo al banco
  • El que registra: el registrador es otro funcionario público y está encargado de inscribir en el Registro de la Propiedad la operación
  • El que hace los papeles: la gestoría realiza todos los trámites necesarios, tanto previos como posteriores a la firma hasta la correcta inscripción del documento público en el Registro de la Propiedad. Será la responsable de pedir una provisión de fondos a quien corresponda para pagar los gastos de la operación (notaría, Registro de la Propiedad, cálculo y liquidación del impuesto correspondiente), así como de la cancelación de cargas anteriores si las hubiera
  • El que tasa: la tasadora es la empresa encargada de determinar el valor real del inmueble. Esta valoración se le denomina tasación, es obligatoria y debe realizarla una entidad tasadora inscrita y registrada en el Banco de España. Este es un trámite previo a la firma de la escritura, puesto que es necesaria para el estudio de la solicitud.

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Como contratar una buena hipoteca

En primer lugar, si estás leyendo este artículo, es porque estás entre los privilegiados con trabajo y sin deudas (una élite en toda regla en nuestros tiempos). Si tienes alguna deuda con la administración o bancos, deja inmediatamente de leer este artículo (quema!).

La primera regla que hay que considerar cuando compras un piso es que, al contrario de lo que te hayan dicho, es un gasto y no una inversión. Y como todo gasto, no debe suponer para ti el desembolso de más del 30% de tus ingresos mensuales (y ahora es cuando maldices porque los precios de los pisos no han bajado lo suficiente a pesar de la crisis, por culpa de los rescates a bancos).

¿Porqué es un gasto comprar un piso?

Ante todo porque vas a pagar por él, si eres como la mayor parte de los hipotecados españoles, TRES veces su valor. Luego tienes que pensar que, si te quedas sin trabajo, el banco se quedará con tu casa y seguirás debiéndoles el dinero del piso más gastos (aún la dación en pago no es obligatoria para los bancos). Esto hará que, aunque no tengas nada que dar de comer a tus hijos, sigas pagando una casa que no puedes mantener, para luego quedar arruinado y desahuciado.

Pero esto es poniéndonos en el peor de los casos… Esperemos (y eso lo pensamos todos, hasta que nos pasa) que no nos ocurra a nosotros. Aún así, queda claro que, comprar un piso, sólo sería una inversión si lo vendes en poco tiempo en más de lo que ha costado o, si lo alquilas por el doble de la cuota de la hipoteca (muy dificil en estos momentos).

Puedo soportar el gasto de una hipoteca .. que debo tener en cuenta?

Si puedes soportar ese gasto por 20 o 30 años, y no te amedranta la situación de incertidumbre laboral actual (Yo te aconsejo que vivas de alquiler). Debes conocer bien lo que puedes esperar del mercado actual para poder negociar mejores condiciones y en ningún caso conformarte con una oferta peor que la media de los bancos.

En primer momento debes tener ahorrados de 12000 a 18000 euros para los gastos. Seguro te sobrará dinero, pero es importante que los tengas para no tener que negociar con el banco la inclusión de éstos en la hipoteca, te dejaría con desventaja en la negociación.

Imprescindible, si quieres una buena hipoteca, y no la que ofrecen la mayor parte de las entidades bancarias por sus casas «financiadas al 100%», es que tengas también ahorrada la cantidad del 20% del valor del piso.

No utilices intermediarios a menos que sean de tu absoluta confianza. Muchos asesores financieros no se molestan lo suficiente en buscar unas buenas condiciones para sus clientes y cobran una comisión demasiado alta por sus servicios. Como en todo, debes comparar y preguntar.

Lo que NO debes tolerar

  • Cláusula suelo. A lo largo de 2013 y 2014 han ido desapareciendo las hipotecas con suelo, y ya solo lo encontramos en 2 o 3 bancos como Sabadell, La Caixa o Caixa Ontinyent, y no siempre.
  • IRPH en vez de Euríbor. Ya todos conocen que tener IRPH o Euríbor en la hipoteca marca una diferencia muy importante en la cuota a pagar. No debemos aceptar una hipoteca con IRPH cuando la gran mayoría de bancos las comercializan con Euríbor.
  • Diferencial superior al 2 %. El nuevo año trae hipotecas de Euríbor + 1,70 % y hasta Euríbor + 1,59, por lo que no tenemos por qué conformarnos cuando nos ofrezcan intereses más altos.
  • Interés fijo inicial de más del 2,80 % o de más de 12 meses. Lejos quedan los tiempos en que las hipotecas cobraban un fijo inicial de 3 o 5 años a un tipo de interés superior al del resto de la hipoteca. Ahora, aunque este tipo de interés fijo sigue siendo común, solo se aplica durante el 1er año en la mayoría de bancos.

Las condiciones ideales

  • Solo 2 seguros: vida y hogar. Y si puede ser solo uno, mejor. Hay que ser conscientes de que cada seguro contratado aumentará el coste del crédito, incluso en el caso de las hipotecas bonificadas. Aunque siempre es interesante estar bien cubiertos ante imprevistos. QUE NO TE VENDAN LA MOTO. Cuando vas a contratar una hipoteca verás que los bancos van a tratar de exprimirte al máximo. Te tratarán de meter de todo. Debes saber que por ley es obligatorio, tan sólo, contratar un seguro de incendios.
  • Sin comisión de apertura. Muchos bancos ya no cobran esta comisión, que oscila entre el 1 % y el 1,5 %, y puede costar más de 1.000 euros al recién hipotecado. La comisión de apertura es una auténtica estafa. El banco ya va a ganar dinero contigo. No admitas, de ninguna manera, una hipoteca con comisión de apertura. A no ser que quieras tirar tu dinero.
  • Sin comisión de cancelación anticipada o parcial. También cada vez más bancos aplican una comisión del 0 % si el cliente paga antes de hora su hipoteca. Hay que saber que tanto esta comisión como la de apertura pueden ser negociadas con el banco. Esto es muy útil porque si dispones de algún ahorrillo ese año lo entregas y puedes rebajar la cuota mensual. Y, muy importante, te va a desgravar también en la declaración de la renta. Puedes entregar una cantidad que, sumada a tus cuotas anuales (y a los gastos por la compra que hayas tenido), ascienda hasta 9.015,18 euros. Esto te proporcionará la mayor desgravación.
  • Cuenta asociada sin comisiones. De nada sirve que hayamos conseguido un diferencial bajo si luego el banco nos lo cobra por otro lado. Lo mejor es abrir la hipoteca en un banco con política de 0 comisiones. Si empiezas a sumar gastos de administración y comisiones puedes darte cuenta, tarde, de que estás pagando una hipoteca más cara de lo que pensabas.
  • BUSCA LA HIPOTECA CON EL T.A.E. MAS BAJO. Esta es la clave. La Tasa Anual Equivalente. El interés real que vas a pagar. Es más importante que la publicidad que dice Euribor + 0,40% (por ejemplo). No es un dato fiel. El interés que vas a pagar es el T.A.E. Esto es una cifra que incluye comisiones, gastos y contrataciones accesorias (como los seguros). No te confundas. Compara las hipotecas por su T.A.E.
  • LOS PLAZOS. No te precipites. Ahora hay bancos que te pueden ofrecer plazos de hasta 40 años. O más. Error!… Recuerda: tus cuotas no deben sobrepasar el 30% de tus ingresos. Pero el plazo de amortización debe ser el más bajo posible. Aunque te parezca increible poner 10 años más no va a bajar enormemente las cuotas mensuales. Lo que harás es pagar un precio mucho mayor por el piso. La clave es EQUILIBRIO. Haz tus cálculos. Si puedes pagar en 25 años es mejor que en 30. Pero nunca, nunca, sobrepases el 30% de tus ingresos totales.

Lo mejor siempre es leernos siempre con atención la oferta vinculante y el borrador de la escritura, unos días antes de la firma ante notario, y nos ahorraremos muchos problemas futuros.


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